Le régime fiscal de la loi « Malraux »

La loi de finances pour 2009 a réformé en profondeur le dispositif « Malraux » (article 199 du CGI) :

–  en transformant la déduction en réduction d’impôt sur le revenu

– et , d’autre part, en aménageant substantiellement ses conditions d’application.

LE DISPOSITIF DE DEFISCALISATION

Le champ d’application

Ce régime de réduction d’impôt s’applique dans les secteurs sauvegardés, les ZPPAUP et les AMVAP. La loi de finances pour 2016 proroge ce dispositif jusqu’au 31 décembre 2017 dans les PNRDQAD et les NPNRQAD. Elle étend en outre le dispositif à de nouveaux quartiers (article 199, I 2bis du CGI – zones NPNRU)

Le dispositif concerne prioritairement les immeubles anciens à usage d’habitation ou réaffectés à cet usage .Cependant , la loi de finances pour 2009 l’étend aux immeubles à usage professionnel s’ils n’ont jamais été à usage d’habitation.

Les travaux doivent être de nature à assurer une restauration complète de l’immeuble.

L’avantage fiscal 

La réduction d’impôt « Malraux » pour les logements acquis à compter du 1er janvier 2012 est aujourd’hui de :

– 30% en secteur sauvegardé, QAD ou NPNRU ;
– 22% en ZPPAUP ou AMVAP.

Les dépenses ouvrant droit à réduction d’impôt sont retenues dans la limite annuelle de 100.000 euros.

Les seules dépenses supportées jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant la délivrance du permis de construire sont prises en compte.

Toutes les dépenses de travaux imposées ou autorisées sont éligibles au Malraux

LES CONDITIONS D’APPLICATION

Il est impératif de souscrire un engagement de location nue, à usage d’habitation principale pour les locaux d’habitation, de neuf ans et effectif dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement des travaux.

En cas de non-respect de l’engagement de location à une personne physique autre qu’un ascendant ou un descendant , l’avantage fiscal est remis en cause .

En revanche, aucune remise en cause de l’avantage fiscal n’est effectuée en cas de cession du bien à titre onéreux ou de non-respect des conditions de mise en location dès lors que l’un des évènements touche le contribuable ou son conjoint s’ils sont soumis à imposition commune : décès, licenciement, invalidité.

Obligation de location

Il est possible d’optimiser le Malraux avec du déficit foncier dans des conditions particulières, une telle optimisation permettant notamment de cumuler les avantages d’une réduction d’impôt avec une réduction du revenu imposable (ainsi que, selon les cas, l’effacement des prélèvements sociaux sur les autres revenus fonciers).

Attention cependant , une telle optimisation est impossible dans le cadre de la vente d’immeuble à rénover (VIR – lorsque la cession de l’immeuble s’accompagne de travaux à réaliser par le vendeur).

Le cumul des avantages fiscaux

Il est possible d’optimiser le Malraux avec du déficit foncier dans des conditions particulières, une telle optimisation permettant notamment de cumuler les avantages d’une réduction d’impôt avec une réduction du revenu imposable (ainsi que, selon les cas, l’effacement des prélèvements sociaux sur les autres revenus fonciers).

En revanche, une telle optimisation est impossible dans le cadre de la vente d’immeuble à rénover (VIR – lorsque la cession de l’immeuble s’accompagne de travaux à réaliser par le vendeur).

 

A noter

♦ Extinction définitive du “Malraux ancien” à compter du 1er janvier 2018 pour les operations encore en cours sous ce régime.

♦ La loi de finances pour 2013 a sorti la loi “Malraux” du plafonnement global des niches fiscales (=10 000 euros) à compter de l’imposition des revenus de l’année 2013.

♦ La condition d’initiative des travaux a disparu. Il faut toutefois demeurer vigilant si l’investisseur envisage de recourir à une optimisation aux deficits fonciers.

♦ L’avantage Malraux est exclusif du recours au démembrement de propriété.

Actualités

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